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物管条例有变,不变的是业主的主体意识
发布时间:2020-12-14 16:02    来源:常州日报    编辑:周文杰

背景简介

目前,江苏正开展民法典涉及法规的专项清理工作,将修改6件、废止2件地方性法规。在修改的6件法规中,《江苏省物业管理条例》根据民法典精神修改幅度较大。物业服务直接关系到千家万户,而且在这些年积聚的矛盾比较突出。即将实施的《中华人民共和国民法典》,以权利为本位,与百姓生活密切相关,被称为“社会生活的百科全书”,也对此作出了回应。我们该如何看待物业管理条例的变化,又该如何应对即将到来的变化呢?

律师有话说

习近平总书记在中央政治局第二十次集体学习时指出,对同民法典规定和原则不一致的国家有关规定,要抓紧清理,该修改的修改,该废止的废止。6月29日,全国人大常委会办公厅发出《关于开展民法典涉及法规专项清理工作的函》,要求各地对地方性法规开展清理,做好民法典实施前的有关准备工作,维护国家法制统一、尊严和权威。

《中华人民共和国民法典》是对现行的民事法律规范进行科学整理、修改完善,也是对经济社会生活中出现的新情况、新问题作出针对性的新规定。其“物权编”第六章有关“业主的建筑物区分所有权”的条款,及其“合同编”第二十四章有关物业服务领域的条款,相比现行的法律规范已发生很多新的变化。本着下位法服从上位法、维护法律体系完整和价值统一的原则,根据民法典的变化,本次《江苏省物业管理条例》的修改,就群众和物业两方面反映较多的共性问题作了明确回应,可从一定程度上解决困扰物业管理的一些痼疾,提升物业管理水平,为改善民生、促进社会和谐稳定、提升公众的获得感和幸福感提供有力保障。

一是,条例增加规定利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,所得收益属于业主共有,应当单独列账。二是,降低了住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行二次开发、改造的表决门槛,经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意即可。适当降低业主共同决定事项的门槛,有利于小区公共事务能及时获得表决通过和执行,以避免因表决门槛过高过严而出现扯皮、久拖不决的现象。三是,对不交物业费的问题,物业服务企业在催告无效时可以提起诉讼或者申请仲裁,但不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交。四是,根据民法典中紧急使用维修资金的主体只有业主大会和业主委员会的规定,将原条例中物业服务企业和相关业主剔除出了可以申请使用建筑物及其附属设施的维修资金的范畴。

此外,结合疫情防控工作,条例将明确物业服务企业和业主的相关责任和义务,规定物业应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施。比如,测量体温、登记、对外来人员进行排查等,业主应予以配合。这一变化有利于厘清疫情防控中的权责,化解纠纷。该条款实质上确认了物业服务企业在社会治理中的基础性作用,不仅是提供业主单方面购买的服务,也是在履行一定社会管理的职能。

高军 江苏理工学院教授、江苏博爱星律师事务所兼职律师

点评

提升物业宜居环境的前提,不仅在于如何将物业管理规约做得如何完美,还在于物业的“主人”能否拥有足够的法律意识和契约观念,是否明白契约的重要内容是相互约束的权利和义务。如今,仍有很多业主认为,小区有了物业合同约束,有了物业企业管理,有了业委会监督,自己就可以做“甩手掌柜”了;也有一些业主在物业管理中逐步开始尝试和实现自治,可是,他们的自治意识和能力还存在很大的局限性。不擅于如何行使业主的权利,不明白如何履行业主的义务,其后果,终将要由业主自己承担。因此,无论物业管理条例如何变化,业主都需先强化在物业管理中的主体意识,主动参与管理,真正成为宜居社区的“主人”,共享美好生活。

栏目主持车玉

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