本周，“提前还房贷的人后悔了吗”等相关搜索冲上热搜。上个月刚还完30万元房贷的李女士在社交平台吐槽：“早知道这个月公积金贷款要降，我就少还点了。留点余钱在手上，又能灵活使用，又能提取公积金，还能抵税。”
贷款利率处于下行通道
5月7日，中国人民银行宣布，降准0.5个百分点，预计向市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率0.1个百分点，即公开市场7天期逆回购操作利率从目前的1.5%调降至1.4%。当天，我市公积金住房管理中心发布了《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》。“自2025年5月8日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，其中，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.1%和2.6%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.525%和3.075%。”而政策利率的降低将带动贷款市场报价利率（LPR）同步下行约0.1个百分点，最快本月20日落地。LPR的下调，又会导致贷款利率和存款利率的下调。
数据显示，今年3月份企业新发放贷款（本外币）加权平均利率约为3.30%，比去年同期低约45个基点；个人住房新发放贷款（本外币）加权平均利率约为3.1%，比去年同期低约60个基点。换言之，今年以来，贷款利率一直处于下行通道。
提前还贷曾是“强制储蓄”的方式
近年来，随着存款利率和贷款利率双双走低，提前还贷成为很多房贷者“强制储蓄”的方式。但是，随着贷款利率的一降再降，也有不少提前还贷者感叹“还早了”。
历史数据显示，提前还贷的高峰期主要有两个时间段。一个时间段是2022年，央行连续下调5年LPR，贷款利率降至历史低位。另一个时间段是反映提前还款比例的指标——居民早偿率，在2024年4月达到37％的历史高位。过往提前还贷的原因，一方面是增量房贷利率与存量房贷利差拉大，前几年利率高位的贷款者感觉“被刺”。数据显示，2024年存量房贷利率下调至LPR-30个基点（约3.3%），而2022年前发放的房贷利率普遍在5%以上，利差达1.7%至2.5%。另一方面则是存款利率下降，3%的大额存单绝迹，2%的大额存单也要靠抢，大家普遍缺乏能够跑赢“房贷利率”的稳定安全的投资渠道。那还不如提前还房贷，节约的利息等于收益。
提前还贷不如调整还款方式
随着存量房贷的下调，以及近期公积金贷款利率降至2.6%。也有一些市民停止了提前房贷的步伐。经记者采访，是否提前还贷主要取决于以下几个因素。
一是与还款方式有关。目前提前还房贷有两种方式，一种是还款期数不变、减少月供，一种是月供不变、减少还款期数。两者区别在于，前者可以降低每个月的还供压力，后者可以更早还清贷款，但两者的本质都是，降低未来产生的总利息。假设某人购买300万房子，用30%即90万首付购房，贷款了210万，贷款利率3.6%，30年还清。按照等额本金计算，首月还款12,133元，每月递减17.5元，末月还款5,850，总利息要还113万；按照等额本息计算，每月固定还款9,547元，总利息要还133万元。但假如拿60万存款提前还贷，等额本金情况下，选择“还款期数不变、减少月供”，则可节省利息32万元；选择“月供不变、减少还款期数”，则可节省利息55万元。等额本息情况下，选择“还款期数不变、减少月供”，则可节省利息约38万元；选择“月供不变、减少还款期数”，则可节省利息80万元。
因此，对于选择等额本息的贷款者来说，当还贷年数已经超过一半时，剩下的本金越来越多而利息变少，提前还贷，节约的利息并不多。而对于选择等额本金的贷款者来说，如果还贷年数超过三分之一，剩余的利息占比也越来越少。换言之，不管是等额本金还是等额本息，当还款超过一定年数后，提前还贷的必要性就大幅下降了。
第二个因素则和贷款利率下降速度有关。之前LPR下调只影响新增的房贷利率，但去年以来包括今年5月7日的新政策，直接下调了存量房贷的利率。譬如这次的公积金贷款利率下调，5月8日起，新增的住房公积金贷款立即能享受调整后的利率2.6%。而存量的公积金贷款也会于2026年1月1日起同步下调。那么，对于提前还贷者来说，新增与存量的贷款利率差将进一步缩小。去年的新政策又规定，购房者可以自行与银行协商，更改“房贷重定价日”的周期，不是过去统一的“一年调整一次”，而是可以申请“半年一次”“一季度一次”等多个周期。那么，在贷款利率的下行周期，“一季度一次”重新定价，能最快同步LPR的更新，节约最多利息。
第三个因素则是还贷余额。目前，部分还贷者的公积金已经可以覆盖每月贷款额，在这种情况下，有余钱也可以不提前还贷。剩余房贷可以用于提取公积金、抵扣个人所得税等。同时，手有余钱，能作为家庭备用金，以备不时之需。
